Como comprar uma casa na Alemanha?

Com o valor dos aluguéis na Alemanha tão altos, muitos se perguntam: “será que não vale a pena comprar um imóvel logo de uma vez?” Por isso, esse post é para contar um pouco sobre como é o processo de compra de imóvel na Alemanha, para que você consiga decidir se o aluguel ou a compra é o melhor pra você.

Quem pode comprar um imóvel na Alemanha?

Apesar de não existir nenhuma limitação para quem pode ou não comprar uma casa na Alemanha, o que vai acabar afunilando o processo é o financiamento com o banco. O banco precisa de uma garantia que não vai perder dinheiro emprestando o valor do imóvel para você, então ele vai exigir ou uma grande quantia de entrada (cerca de 50%) ou documentos que comprovem a sua situação estável, tanto financeira quanto de vida na Alemanha.

Por isso, na prática é bem difícil os bancos aceitarem quem não tenha residência permanente ou cidadania. É também questionado sobre a situação atual no emprego, se você ainda está no Probezeit, o período de experiência que dura 6 meses por aqui.

Onde pesquisar imóveis para comprar na Alemanha?

Você tem a opção à moda antiga, de verificar nos classificados dos jornais ou passear por uma vizinhança que você gosta e procurar placas em casas e terrenos pelas ruas, mas a melhor opção é procurar por sites agregadores de serviços imobiliários, como o Immobilienscout24 ou o Immowelt. Neles as imobiliárias, construtoras e pessoas físicas anunciam seus imóveis.

Vale a pena comprar imóvel na planta na Alemanha?

O valor dos imóveis na planta ou casas e apartamentos já prontos não varia muito na Alemanha, assim como varia no Brasil.

A diferença entre a compra de um ou de outro é que, comprando na planta, você paga menos antes de receber a chave do imóvel. Isso, porque enquanto ele está em construção você paga somente as taxas de juros proporcionais ao que já está ficando pronto do imóvel.

O plano de construção é dividido em fases e a cada fase pronta é preciso pagar um valor pra construtora. Com o financiamento, o banco paga esse valor e você já começa a pagar os juros proporcionais do empréstimo, mas ainda nada da parcela do imóvel em si.

Os imóveis na planta também são normalmente comercializados ainda pelas próprias construtoras e, eles passam pra uma imobiliária somente depois de pronto. Isso significa que dificilmente um imóvel na planta vai ter o valor de corretagem, que fica em torno de 3-6% do valor do imóvel (mas é claro que é possível também encontrar um imóvel pronto direto por pessoa física ou por construtora, também sem corretor).

Quais os documentos necessários para o financiamento de um imóvel na Alemanha?

Isso varia de banco para banco, mas para que vocês tenham uma ideia geral:

  • Cópia do passaporte com visto (como citado acima, melhor cenário é residência permanente ou a cidadania);
  • Extrato bancário;
  • Renda mensal ou anual, a qual pode ser comprovada com os últimos 3 holerites;
  • Contratos de outros financiamentos;
  • Última declaração do imposto de renda;
  • Exposé do imóvel, com o anúncio incluindo o preço, a planta, as fotos do imóvel (se já é um imóvel pronto) e rascunho do contrato.

Além disso, o banco também verifica o Schufa Score, uma pontuação de crédito aqui da Alemanha, para saber se você está devendo algo ou não. O Schufa na Alemanha é equivalente ao nosso Serasa no Brasil.

Além do valor do imóvel, quais são as outras taxas a pagar?

As taxas adicionais ficam em torno de 5% a 10% do valor do imóvel, dependendo da cidade que você mora e se comprou a casa ou apartamento através de uma imobiliária ou não.

Considere cerca de 1% a 3% do valor do imóvel para as taxas de cartório (Notar), mais 1% a 3% para o Grunderwerbsteuer, o imposto para transferência de bens imóveis aqui na Alemanha, e entre 3% a 6% do valor do imóvel para a comissão do corretor, ou Makler em alemão.

Quanto precisa dar de entrada para comprar um imóvel na Alemanha?

Eu já ouvi tanta coisa sobre essa entrada de imóvel na Alemanha, que até eu estava com medo dessa resposta!

Existe uma recomendação do banco de que você dê entre 20% a 30% de entrada, mas isso não é obrigatório. O mais normal é que se pague pelo pelos os 10% dos custos adicionais de entrada, ou 20% somando taxas mais 10% do valor do imóvel, e seja feito o financiamento do restante do valor.

Vale relembrar que, para quem ainda não tem a residência permanente ou a cidadania, o valor de entrada exigido pode ser realmente bem alto, a partir de 50%.

Como é feito o cálculo das parcelas do financiamento do imóvel?

A sugestão do banco é que você quite, pelo menos, de 2% a 3% do imóvel a cada ano. Dessa forma, esse valor é dividido em 12 e chega-se ao valor mensal.

Mas o valor da parcela pode ser negociado com o banco, juntamente com a taxa de juros pré-fixada. É possível fixar a taxa por 5, 10, 15 anos… E é claro que quanto maior esse tempo de taxa fixa, maior o risco para o banco e, por isso, maior a taxa de juros.

A taxa de juros por ano para o financiamento de um imóvel aqui na Alemanha fica em torno de 1% a 3% na média. Você pode fazer uma simulação no Immobilienscout24 ou fazer uma consultoria gratuita em alemão ou inglês com o Interhyp, LoanLink24 ou HypoFriend, este último altamente recomendado pelas pessoas que entrevistei para fazer o post.

Depois que acaba esse período da taxa fixa, você pode renegociar com o banco ou até trocar o financiamento de banco.

É importante calcular a duração do pagamento do imóvel de modo que ele não chegue até a sua idade de aposentar na Alemanha.

Existe algum auxílio do governo para comprar imóvel na Alemanha?

Existem vários auxílios do governo, que são oferecidos de diversas forma. São beneficiados pessoas de diversas situações, desde quem tem até uma determinada renda, para quem tem número X de filhos, para quem vai alugar uma parte do imóvel para terceiros, até subsídios para construções dentro de padrões ecológicos e sustentáveis.

Por exemplo, pode valer a pena você comprar um apartamento novinho em vez de um apartamento mais antigo, se ele foi construído dentro de padrões sustentáveis, porque, dessa forma, parte do seu financiamento pode ser feito através do Estado com uma taxa de juros menor.

Como as possibilidades são muitas, o ideal e recomendado é que você informe-se através de uma das consultorias gratuitas sugeridas acima.

Dicas de quem já passou pela experiência de compra de imóvel na Alemanha!

Para a construção desse post, conversei com 3 pessoas que moram em lugares diferentes na Alemanha e já passaram por esse processo. Pedi para que eles compartilhassem as dicas mais valiosas sobre o que eles aprenderam no processo de compra deles, olha só:

  1. Reforma custa bem caro! Melhor comprar um apartamento mais novo ou um antigo renovado;
  2. Não tenha pressa nas visitas. Tire tempo para ver cada detalhe do apartamento, do prédio ou da casa, jardim.
  3. Repare em detalhes como: o tipo de aquecimento (e pesquise sobre a legislação e taxas); como é o subsolo, a garagem, o porão, etc. e fique atento aos problemas. Reformas no subsolo podem sair muito caras!; peça para olhar as atas das últimas reuniões de condomínio e verifique se há algum problema recorrente ou mais atual e se há alguma reforma agendada para daqui a pouco (e que vai te fazer desembolsar uma grana logo depois da compra).
  4. As negociações podem parecer leilões. Conseguir uma casa ou apartamento não é fácil, devido à concorrência. Dependendo do lugar, os interessados podem oferecer mais do que no anúncio para ter prioridade e fica esse leilão nas ofertas. Uma das entrevistadas relatou que não conseguiu uma casa que gostou, porque alguém ofereceu 100 mil euros a mais!!!
  5. Se você está muito interessado em um apartamento, vale pedir ao banco um documento de pré-aprovação de financiamento para já levar na visita. Mas use esse com moderação para não se queimar com o banco! Peça somente para apartamentos que você realmente está muito interessado;
  6. Escutem atentamente o feedback dos bancos e dos consultores.
  7. Se algum imóvel está com o valor muito abaixo do mercado, pode ser por ser um imóvel pertencente a alguma igreja, associação ou até mesmo ao governo. Nesses casos, você compra o direito de morar ali por um tempo, algumas décadas, e não o imóvel necessariamente.

Se você já passou por esse processo, qual a sua dica valiosa? Deixa nos comentários!

Para você que pensa em comprar um imóvel na Alemanha, espero ter ajudado.

Agradeço imensamente à Ligia, Alice e Marcus que se disponibilizaram a conversar comigo e esclarecer as minhas dúvidas, de alguém que nunca teve imóvel em lugar nenhum no mundo, hahaha.

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